Realitní rádce

Jak poznat toho nejlepšího makléře právě pro mě?
Nejbezpečnější způsob je ten makléř, kterého vám někdo osobně doporučí, protože s ním má vlastní dobré zkušenosti. Většinou si uděláte obrázek už z prvního dojmu. Jak makléř mluví, jak je oblečený, jak dobře zodpoví naše dotazy. Profesionálního makléře rozpoznáte na základě svých dotazů rychle. To ovšem neznamená, že i nováček nemůže poskytnout kvalitní servis. Můžete ocenit jeho nadšení a zaujetí a u kvalitních kanceláří mají většinou širokou oporu ve svých mentorech a manažerech.

Kde mám vhodného makléře hledat?
Na základě vlastních zkušeností bych makléře hledal spíše ve velkých realitních společnostech s celorepublikovou působností, s etickým kodexem, s kvalitním vzdělávacím systémem. Samozřejmě i v těchto velkých firmách existují rozdíly mezi makléři, ale je zde zaručeno, že v případě nespokojenosti s prací makléře máme možnost činnost makléře reklamovat a domáhat se nápravy stavu. Nedoporučuji se obracet na makléře sólisty, případně na makléře malých společností, pokud dotyčného makléře neznáte osobně, případně pokud nám nebyl někým, komu věříme, doporučen.

Co bych si měla o makléři zjistit, než využiji jeho služeb?
Makléře můžeme hodnotit podle několika kritérií. Jak dlouhou má praxi v oboru, je ochoten nám předložit reference spokojených zákazníků? Jaké má odborné vzdělání v realitách, jaké kurzy absolvoval? Jaká je jeho specializace? Rozumí právu a daním v realitách? Je schopný nám srozumitelně vysvětlit postup realitní transakce?  Jak bude naší nemovitost nabízet a co pro úspěšný prodej udělá?

Existuje nějaké objektivní hodnocení makléřů?
Některé společnosti přistoupily k testování vlastních makléřů a tím rozlišují makléře podle dosaženého výsledku. Můžeme si sami zkontrolovat, kolik nemovitostí má makléř v databázi, a posoudit profesionalitu inzerce. V dnešní době může makléř absolvovat odbornou zkoušku u nezávislého certifikačního úřadu a získat certifikaci ISO, která je mezinárodně uznávaná a k jejímu dosažení musí makléř prokázat vysokou odbornou úroveň s prokázanou praxí v oboru.

Jaké jsou hlavní rozdíly mezi makléři?
Bohužel rozdíly mohou být velké. Makléř profesionál vždy pečlivě chrání zájmy svého klienta, je aktivní ve vyhledávání potencionálních zájemců, pravidelně informuje majitele o své činnosti a navrhuje řešení, jak celý proces zefektivnit. Je odborníkem v oblasti daní a práva a umí klientovi vždy bezchybně poradit.

Naopak makléř, který profesionálem není, je pasivní, nemá odborné znalosti nebo si vymýšlí a jeho jedinou motivací je získání provize. Tito makléři nemají v dnešním realitním trhu naštěstí šanci uspět a většinou brzy odcházejí.

Proč bych měl/měla využít služeb makléře? Jaká je jich přidaná hodnota?
Mezi největší přidané hodnoty, které by měl makléř svému klientovi poskytnout, je naprosto bezpečný proces celé realitní transakce, vysoká odbornost a vysvětlení všech otázek, námitek, obav, které klient může k průběhu prodeje, pronájmu mít. Dále významnou úsporu času a starostí. Makléř by měl být naprosto samostatný a měl by se pečlivě postarat o celý obchodní případ od začátku do samotného konce. Makléř by měl beze zbytku chránit zájmy svého klienta, a to i v případech kdy se může například prodávajícímu zdát, že požadavek kupujícího je v pořádku, a chystá se s tímto požadavkem souhlasit, byť ho může výrazně poškodit. Celá realitní transakce musí být absolutně a bez výjimky bezpečná, přehledná pro obě strany, pro prodávajícího i kupujícího.

Na co si dát pozor u prodejců?

Nákup bytu není vůbec jednoduchý proces. Ve spolupráci s makléřem by si každý měl zkontrolovat především akutální list vlastnictví, že je prodávající skutečným vlastníkem a oprávněným nakládat s nemovitostí, zda je jediným majitelem, nebo je majitelů více, zda se jedná o soukromé vlastnictví, nebo o obchodní majetek. Dále, že není nemovitost zatížena zástavním právem, břemenem, předkupním právem, zda neprobíhá exekuce, případně neexistuje jiná právní vada, která by bránila prodeji bytu.

Jak celý nákup bytu probíhá?

Převod vlastnických práv probíhá na základě sepsané kupní smlouvy s ověřenými podpisy. Pokud si člověk bere úvěr, tak se před kupní smlouvou zhotoví smlouva o smlouvě budoucí kupní a po schválení úvěru a vyhotovení zástavní smlouvy bankou se kupní a zástavní smlouva podává s návrhem na vklad na místně příslušný katastr nemovitostí. U družstevního vlastnictví se sepisuje dohoda o převodu členských práv a povinností s právem najmu bytu, která se nechá potvrdit příslušným bytovým družstevem. Pokud kupujete byt v osobním, případně v družstevním vlastnictví, dbejte na to, aby byla částka kupní ceny řádně složena v advokátní, notářské úschově, případně v úschově banky a peníze byly uvolněny až po zápisu vás, jako nového majitele bytu, nebo po potvrzení dohody o převodu členských práv a povinností družstvem.

Jaké dokumenty jsou k bytu potřeba?

U osobního vlastnictví aktuální výpis listu vlastnictví a nabývací titul. U družstevního vlastnictví nájemní smlouva, případně průkaz člena bytového družstva a stanovy bytové družstva.

Co všechno by mělo být obsaženo v nájemní/kupní smlouvě?

Prodávající – kupující, přesná specifikace prodávané nemovitosti včetně spoluvlastnických podílů, kupní cena, termíny, způsob zaplacení a uvolnění kupní ceny prodávajícímu, termín předání bytu a vyrovnání závazků za energie. Okolnosti, kdy mohou smluvní strany odstoupit od smlouvy, deklarace, že na bytu neváznou žádné další právní vady, počet vyhotovení a další náležitosti. U nájemní smlovy pronajímatel – nájemce, specifikace předmětu pronájmu, délka pronájmu, cena a výše inkasa, způsob platby, kauce, práva a povinnosti smluvních stran, sankce za porušení smlouvy, soupis vybavení a další ujednání.

Jakým způsobem je nejlepší za byt zaplatit?

Jednoznačně doporučuji jako nejlepší variantu platbu prostřednictvím řádné advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.

Jak se dá platba rozplánovat?

U standardních prodejů bych doporučil uvolnit celou částku až po zápisu nového majitele na katastru nemovitostí. Občas je kupní cena částečně placena úvěrem po zaplombování zástavní smlouvy a a druhá část je placena z úschovy. Dále si můžete ve spolupráci s makléřem dohodnout uvolnění poslední částky kupní ceny na základě písemného předání bytu. Nikdy nedoporučuji platit prodávajícímu zálohy předem.

Jak vypadá předání bytu?

Je vhodné si byt předat na základě předávacího protokolu, ve kterém se uvede datum předání, stav jednotlivých médií, počet klíčů a podobně. Zároveň si můžete ještě jednou zkontrolovat, zda stav bytu odpovídá stavu před podpisem kupní smlouvy.

Najdeme-li v bytě nějaké nedostatky, mohou se nějak promítnout do kupní smlouvy?

Kupní smlouva není vhodným dokumentem na sepisování nedostatků. Pokud se jedná o novostavbu, makléř ve spolupráci s vámi sepíše reklamační protokol a dohodne s majitelem nemovitosti způsob odstranění závad, případně snížení původní kupní ceny. Pokud se jedná o starší byt, můžete se dohodnout na odstranění závad, případně také na snížení ceny a tyto skutečnosti písemně potvrdit. Zjistíte-li po koupi nemovitosti, například po nastěhování, zásadní skryté vady, o kterých jste nebyli, ale měli být informováni, požádejte původního majitele o odstranění těchto závad, případně o dodatečnou slevu z kupní ceny na základě vzájemné dohody. Pokud se s majitelem nedomluvíte, můžete zásadní, skryté vady řešit občansko-právní cestou.

Vždy doporučujeme s realitní kanceláří spolupracovat na základě písemné smlouvy, která přesně definuje práva a povinnosti zprostředkovatele i prodávajícího. Klient si může vybrat ze dvou typů smluvního vtahu: nevýhradní zprostředkovatelskou smlouvu, nebo výhradní (exkluzivní).

Nevýhradní smlouva vám umožní spolupracovat s více realitními kancelářemi nebo si vaši nemovitost prodat vlastní aktivitou. Řada zákazníků žije v domnění, že pokud bude jejich nemovitost nabízet více kanceláří, bude úspěšnost jejich prodeje vyšší a rychlejší. Bohužel opak je častokrát pravdou. Pokud se rozhodnete pro nevýhradní zastoupení, ve většině případů nabízí vaši nemovitost více realitních kanceláří, a tak se pravděpodobně objeví na několika internetových serverech a v řadě tiskovin vícekrát za sebou se stejnou fotografií, ale především s různou a často nižší cenou. Potenciální zájemci samozřejmě volají na nejnižší nabídku. Pro prodávajícího to tedy většinou znamená, že prodal svou nemovitost přes kancelář, která nabídla nejnižší cenu. Realitní kanceláře obecně v případě nevýhradních smluv nemají jistotu, že nemovitost prodají, a tak ve snaze uskutečnit obchod často zatajují některé informace, zkreslují popis nemovitosti a inzerují ve velice omezené míře.

Výhradní smlouva znamená, že jste smlouvu uzavřeli jen s jedinou realitní kanceláří, která vede veškerá jednání s případnými zájemci. Makléř je schopen maximálně hájit zájmy klienta (prodávajícího) a je schopen vyjednat nejvyšší možnou prodejní cenu. Makléř má jistotu uskutečnění obchodní transakce, proto investuje dostatek finančních prostředků do propagace nemovitosti, poskytne klientovi nejkvalitnější služby, včetně záruky právních služeb, pojištění a úschovy kupních cen. U výhradní smlouvy je možné a zcela běžné, že prodávající uzavře výhradní smlouvu na dobu určitou, například na 3 měsíce, a pak podle spokojenosti se rozhodne, bude-li ve spolupráci s realitní kanceláří pokračovat, nebo zvolí-li jinou. Tato forma spolupráce je běžná v zahraničí, u nás se jí klienti někdy obávají. Pokud však zvolíte seriózní realitní kancelář, máte záruku kvality.

Jaký je rozdíl mezi koupí družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví?

Družstevní byt není koupí. Je převodem členský práv a povinností s právem nájmu bytu za předem dohodnutou částku. Majitelem bytové jednotky na listu vlastnictví stále zůstává předmětné družstvo. Byt v osobním vlastnictví je skutečným prodejem bytu se zápisem nových majitelů do katastru nemovitostí.

Jaká je možnost pozdějšího převodu bytu v družstevním vlastnictví na osobní vlastnictví? Dá se zjistit již při koupi, zda bude převod možný?

Podmínkou převodu bytu v družstevním vlastnictví je vyplacení anuity (rovnoměrné splátky kupní ceny nemovitosti bývalému majiteli, například městu). Po vyplacení anuity nic nebrání převodu bytových jednotek do osobního vlastnictví na základě podaného prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí. Kdy se budou bytové jednotky převádět do osobního vlastnictví, vědí na příslušném družstvu. Záleží na zůstatku částky anuity a rozhodnutí členské schůze družstevníků. Banky poskytují hypoteční úvěr i na byty v družstevním vlastnictví, pokud družstvo písemně potvrdí, že se budou byty převádět do osobního vlastnictví nejpozději do jednoho roku.

Do jaké míry mohu o svém bytě rozhodovat a na co se musím ptát družstva? (myšleno prodej bytu, pronájem, rekonstrukce, atd.)

Družstvo o převodu členských práv a povinností s právem nájmu bytu nerozhoduje. Družstvu se dohoda o převodu pouze dává prokazatelně na vědomí. Na druhé straně většina družstev má podmínku nahlášení skutečnosti, že byt budeme pronajímat. K rekonstrukčním pracím v bytě je potřeba souhlasu družstva.

REALITNÍ SLOVNÍK

Družstevní byt - byt, který je ve vlastnictví družstva, ke kterému má člen družstva v rámci práv a povinností spojených s členstvím v družstvu právo nájmu.

Anuita - platba obsahující splátku i úrok v jedné částce. Tato částka je po celou sjednanou dobu stejná, mění se plynule poměr splátka: úrok. Zpočátku tvoří většinu částky úrok, poměr se posunuje ve prospěch splátek a na konci splatnosti tvoří většinu částky splátka a zbytek úrok.

Anuitní splácení - způsob splácení hypotečního úvěru, kdy klient splácí po celou dobu trvání závazku stále stejnou výši splátky. Anuitní splátka se vždy skládá ze dvou částí, z jistiny a z úroků. Vzájemný poměr těchto dvou částí se v čase mění.

Jaké triky zkouší developeři?

Většina velkých, stabilních developerských společností se chová ke svým zákazníkům korektně a vstřícně. Většinou můžete zjistit jisté rozdíly mezi nejnižší cenou nabízenou v letáku a cenou nemovitosti, kterou nakonec chcete koupit. Někteří developeři mají odlišné ceny za m2, například za bytovou jednotku v přízemí nebo v patře, s okny na severní nebo jižní stranu. Je také dobré si uvědomit, že cena za m2 od …… může znamenat cenu za m2 největšího bytu v objektu a ne menšího bytu, který si chcete pořídit.

Co si ohlídat při koupi bytu na papíře?

Prověřte si finanční stabilitu developerské společnosti, jakou má historii, které výstavby úspěšně realizovala, a osobně si prověřte reference. Každý developer v dnešní době musí mít určité procento předprodanosti a vlastní kapitál. Buďte opatrní zejména u malých společností, které mohou z vašich peněz financovat průběžnou výstavbu daleko před vlastním dokončením stavby. Pokud se nejedná opravdu o výjimečnou nemovitost na lukrativním místě, není v dnešní době potřeba kupovat nemovitosti na papíře, protože zkolaudovaných nemovitostí je na dnešním trhu dostatek.

A co při přebírání bytu?

Velmi pečlivě zkontrolujte všechny detaily předávaného bytu. Pokud můžete, vezměte si s sebou například svého známého, který je stavařem a který může vidět věci, kterých si nemusíte všimnout. Výhodou nových nemovitostí je záruka, kterou na provedené dílo ze zákona máte.

Jak postupovat po koupi bytu, pokud zjistím nějakou nesrovnalost se smlouvou, nebo technický či jiný nedostatek bytu?

Všechno pečlivě písemně zapište do předávacího protokolu. Pokud zjistíte nesrovnalosti se smlouvou, případně jiné nedostatky, vyzvěte stavebníka k nápravě zjištěného stavu a trvejte na termínu realizace. Smlouvy si nechte zkontrolovat právníkem a vysvětlit, co budete podepisovat.

Jak připravit svou nemovitost na prodej?

Každý prodávající by se měl za prvé rozloučit se svou nemovitostí. Už to není jeho domov, ale zboží, které je potřeba co nejvýhodněji prodat. Dále by měl nemovitost „odosobnit“, odvézt rodinné obrazy, suvenýry z cest, přebytečný nábytek atd. Nemovitost by měla působit čistým a neosobním dojmem. Při prohlídce by měl být přítomen pouze majitel nemovitosti, který by měl před příchodem potenciálních kupujících řádně vyvětrat. Též doporučujeme použít silnější žárovky pro lepší osvětlení prostoru.

Jak správně svou nemovitost nafotit?

Zhotovení kvalitní fotodokumentace je jedním z nejdůležitějších marketingových nástrojů, které mohou zásadním způsobem urychlit prodej Vaší nemovitosti. Na fotografiích by měly být vidět všechny důležité dispozice Vašeho bytu nebo domu. Mezi další doporučení patří nemovitost vymalovat, spravit všechny stěny, učinit veškeré další nezbytné úpravy či opravy a precizně uklidit. Poslední rada zní, vždy je lepší fotit za denního světla.

Jak to funguje na západních trzích?

Na západě majitelé často do prodeje své nemovitosti investují a najímají si specializované firmy, které mají své designéry, malíře, zahradníky a jiné řemeslníky. Vědí, že se jim vynaložená investice vrátí jak v ceně, tak v mnohem kratším čase prodeje.

U koupě každého pozemku za účelem výstavby nemovitosti si musíme dávat pozor zejména na:

• je pozemek určený pro stavbu námi zamyšleného objektu?
• je možné plánovanou stavbu napojit na sítě?
• je zajištěna přístupová cesta na pozemek?
• je prodávající majitelem, je více spolumajitelů a neváznou na pozemku právní vady?

Jak zjistíme, zda je námi vyhlídnutý pozemek pozemkem stavebním?

Nejdříve kontaktujeme místně příslušný úřad, například obecní, a necháme si zjistit z územního a regulačního plánu, zda na daném pozemku lze stavět, jaká je maximální zastavěná plocha a zda lze námi plánovaný, například z hlediska velikosti, tvaru střechy, dům postavit. Tuto informaci sdělí zájemci i místně příslušný stavební úřad.

Kde získáme informace o možnosti napojení na stávající sítě?

Na obecním, případně městském úřadě. Pokud chceme mít jistotu, že nebudeme ničím limitovaní, kontaktujeme jednotlivé vlastníky sítí. Může se stát, že nám například elektrorozvodné závody nepovolí námi požadovaný příkon z důvodu nedostatečné kapacity sítě v dané lokalitě. Případně, že se v aktuální době nelze napojit na obecní kanalizaci z důvodu nedostatečné kapacity čistírny odpadních vod.

Co dalšího je nezbytné vědět a proč?

Velmi důležitou informací je i vlastnictví přístupové cesty. Zjišťujeme, zda je příjezd na pozemek z obecní komunikace, nebo zda vede přes soukromý pozemek. Pokud zjistíme z katastrální mapy, že pozemek je přístupný pouze přes cizí pozemek, musíme si s majitelem vyjednat průjezdnost formou například věcného břemene jízdy a chůze k našemu budoucímu pozemku, případně tuto cestu odkoupíme, nebo se staneme spoluvlastníky. Příjezd na pozemek musí být vyřešen vždy, protože nikdo není povinen svůj vlastní pozemek, příjezdovou cestu, zatížit břemenem, případně ji prodat a my bychom nedostali územní rozhodnutí, respektive stavební povolení.

Proč vždy doporučujeme důkladné prozkoumání plánu budoucí výstavby v okolí pozemku?

Důvodů je několik, ale především chceme zamezit nemilému překvapení, že se v blízkosti plánuje nějaký velký investiční záměr, například výstavba satelitního městečka nebo například průmyslové zóny. Je velmi dobré si zjistit i plán budoucí výstavby komunikací, obchvatů, dálničních staveb a podobně. Pro některá území je zásadní informací i výstavba nové přistávací dráhy letiště, kdy se po změně letového koridoru může zásadně ovlivnit hlučnost v dané lokalitě.

Co zjistíme z listu vlastnictví?

Tak jako u koupě jakékoliv nemovitosti si z listu vlastnictví zjistíme, kdo je majitelem, zda není pozemek ve spoluvlastnictví více osob. Dále zda neváznou na pozemku nějaké právní vady, zástava, exekuce, břemena, předkupní práva atd. List vlastnictví kontrolujeme po celou dobu převodu vlastnických práv a deponujeme kupní cenu na neutrální místo, ideálně do advokátní či notářské úschovy, případně svěříme úschovu kupní ceny bance.

Zpět